L’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation dresse la liste limitative des bâtiments dispensés de diagnostic de performance énergétique. En pratique, la frontière entre exemption légitime et contournement abusif reste mal maîtrisée, y compris par des professionnels de la transaction.
Le cadre réglementaire mérite une lecture technique précise, d’autant que le projet de loi Relance logement adopté en première lecture au Sénat le 8 juillet 2026 reconfigure les interactions entre DPE et obligation de décence.
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Bâtiments sans système de chauffage fixe : le critère technique le plus mal interprété
Un bâtiment dépourvu de tout dispositif de chauffage ou de refroidissement fixe échappe à l’obligation de DPE. La méthode de calcul 3CL, sur laquelle repose le diagnostic, nécessite des données d’entrée liées au système de chauffage pour produire une étiquette exploitable.
Nous recommandons de distinguer deux situations. Un local équipé uniquement d’une cheminée à foyer ouvert est considéré comme non chauffé au sens du DPE, car le foyer ouvert n’est pas un système de chauffage modélisable par la méthode 3CL. En revanche, un insert à foyer fermé ou un poêle raccordé constitue un système fixe : le DPE redevient obligatoire.
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Le piège fréquent concerne les locaux commerciaux ou les entrepôts reconvertis en habitation. La destination réelle du bien prime sur sa destination cadastrale. Un ancien atelier transformé en loft habitable, même sans chauffage central au moment de la vente, doit faire l’objet d’un DPE dès lors qu’un système de chauffage fixe y est installé, même provisoirement.
Constructions provisoires et bâtiments indépendants de moins de 50 m² : deux exemptions à cadrer
Les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation inférieure ou égale à deux ans sont exemptées. Cette catégorie vise les bâtiments modulaires de chantier, les structures événementielles temporaires ou les locaux préfabriqués à bail court.
L’exemption ne couvre pas un bâtiment ancien dont le propriétaire affirme un usage temporaire. C’est la nature constructive et la durée d’autorisation d’urbanisme qui déterminent le caractère provisoire, pas la volonté du propriétaire.
Le seuil de 50 m² pour les bâtiments indépendants
Seuls les bâtiments indépendants de moins de 50 m² de surface de plancher bénéficient de cette exemption. Deux points techniques sont souvent négligés :
- Le bâtiment doit être physiquement indépendant, c’est-à-dire non accolé ni en continuité structurelle avec un autre bâtiment soumis au DPE. Une dépendance attenante à une maison ne remplit pas ce critère.
- La surface retenue est la surface de plancher au sens du Code de l’urbanisme, pas la surface habitable. Les combles aménageables comptent.
- Un garage indépendant non chauffé cumule deux motifs d’exemption (absence de chauffage et surface inférieure à 50 m²), mais un studio indépendant de 48 m² avec chauffage électrique reste soumis au DPE si sa surface de plancher dépasse le seuil après prise en compte des annexes couvertes.
Monuments historiques et lieux de culte : l’exemption patrimoniale et ses limites
Les bâtiments classés ou inscrits au titre des monuments historiques sont dispensés de DPE. Cette exemption se justifie par l’impossibilité technique d’appliquer les recommandations de travaux sans dénaturer le patrimoine protégé.
Nous observons une confusion récurrente : un bâtiment situé dans le périmètre d’un monument historique n’est pas lui-même exempté. Seul le classement ou l’inscription du bâtiment concerné, au sens du Code du patrimoine, fonde la dispense. Un immeuble haussmannien dans le périmètre d’un monument classé reste intégralement soumis au DPE.
Les lieux de culte affectés à l’exercice du culte bénéficient également de l’exemption, quelle que soit leur surface. La condition porte sur l’affectation effective, pas sur le statut juridique du propriétaire.
DPE et location de logements F ou G : ce que change le projet de loi Relance logement
Le calendrier posé par la loi Climat et Résilience reste en vigueur : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à compter du 1er janvier 2028, les E à partir de 2034.
Le projet de loi Relance logement, présenté le 24 juin 2026 et adopté en première lecture au Sénat le 8 juillet 2026, n’exempte aucun logement du DPE. Il introduit en revanche des dérogations conditionnelles suspendant la non-décence énergétique pour les logements F et G dont le bailleur signe un contrat de travaux avant le 1er janvier 2030.
Les délais de réalisation prévus sont de trois ans pour une maison individuelle et de cinq ans pour un lot en copropriété. Pendant cette période, le DPE reste formellement exigé dans le dossier de diagnostic technique, mais la classe énergétique affichée ne bloque plus la mise en location si l’engagement de rénovation est documenté.
Conséquence pratique pour les bailleurs
Cette dérogation ne dispense pas du DPE : elle en neutralise temporairement l’effet sur la décence. Un bailleur qui afficherait la mention « non soumis au DPE » sur une annonce de location d’un logement G engagé dans un contrat de travaux commettrait une erreur. La mention correcte reste la classe énergétique réelle, accompagnée le cas échéant de la justification de l’engagement de travaux.
Vente sans DPE : les rares cas autorisés et les sanctions encourues
En dehors des catégories listées à l’article R126-15 (bâtiments provisoires, indépendants de moins de 50 m², monuments historiques, lieux de culte, bâtiments sans chauffage fixe), toute vente d’un bien à usage d’habitation ou professionnel doit inclure un DPE valide dans le dossier de diagnostic technique.
- Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) requièrent un DPE « neuf » établi à partir de l’étude thermique réglementaire du bâtiment.
- Les cessions de parts de SCI détenant un bien immobilier ne dispensent pas du DPE si la transaction porte sur la jouissance effective du bien.
- Les ventes aux enchères judiciaires font l’objet d’une tolérance procédurale, mais le DPE doit être réalisé dès que possible et communiqué à l’acquéreur.
L’absence de DPE lors d’une vente expose le vendeur à une action en diminution du prix ou en annulation de la vente. Le diagnostiqueur engage sa responsabilité professionnelle en cas de DPE erroné, ce qui rend d’autant plus risqué le recours à une mention « non soumis » sans fondement réglementaire vérifié.
La tentation de contourner l’obligation via une mention d’exemption injustifiée reste le principal contentieux observé sur le terrain. Avant de revendiquer une dispense, nous recommandons de vérifier systématiquement que le bien coche au moins un critère technique de l’article R126-15, documentation à l’appui.
